martes, 22 de marzo de 2011

La nueva arquitectura habitacional

Fuente: El Mundo Economía & Negocios
Fecha: 22-03-2011
La nueva arquitectura habitacional
elmundo.com.ve
Venezuela ⁄  Blagdimir Labrador Mendoza

La actual crisis mundial del sistema capitalista producto de la burbuja hipotecaria que sobrestimó los inmuebles por encima de su valor real, los créditos indexados implementados en los años 90 y la reciente estafa inmobiliaria bajo la modalidad del IPC (Índice de Precios al Consumidor) han incrementado en 880% el precio promedio de la vivienda en Venezuela, muy por encima de la inflación de la última década. Estos factores más la poca oferta de tierras para el desarrollo habitacional y la incompetencia de los sistema de financiamiento de vivienda han contribuido con el déficit habitacional de 2 millones de familias en nuestro país.

El gran déficit en el sector vivienda y la ineficiencia en el financiamiento nos obligan a la ineludible necesidad de asumir una política radical para combatir este problema; por ende, hay que construir La Nueva Arquitectura Habitacional que se adapte a nuestra realidad y garantice el derecho constitucional de los venezolanos de obtener una vivienda digna.

Ante esta realidad, el Gobierno nacional estableció como meta acabar con el déficit habitacional en los próximos seis años, y por la vía de la ley Habilitante promulgó la Ley Orgánica de Emergencia para Terrenos y Viviendas, que tiene como objeto establecer un conjunto de mecanismos extraordinarios con entes públicos y privados, nacionales e internacionales, destinados a hacerle frente a los problemas de ofertas de terrenos, insumos para la construcción, participación comunitaria y financiamientos para resolver la crisis habitacional.

Para lograr la meta establecida por el Gobierno se requiere una reingeniería financiera y una nueva arquitectura habitacional que transforme las fuentes de financiamiento y las condiciones financieras de corto a largo plazo. Por eso la Bolsa Pública de Valores Bicentenaria tiene un papel fundamental en la solución habitacional, como se ha hecho en muchos países del mundo y de América Latina, desarrollando el mercado secundario de hipotecas, a través de la emisión de títulos o bonos hipotecarios que reoriente recursos a la inversión en este sector clave de la economía y además permita incrementar las ofertas de viviendas y dé mayor acceso a las familias venezolanas.

Con la constitución de la Bolsa Pública Bicentenaria se pueden emitir títulos o bonos que tengan como respaldo los créditos hipotecarios de la banca, las cuentas por cobrar de Pdvsa, fideicomiso de largo plazo (Fonden), los proyectos habitacionales de las cajas de ahorro, proyectos habitacionales públicos y privados, los activos inmobiliarios de Fogade y cualquier otro activo que garanticen la emisión de estos títulos o bonos.

Estos títulos permiten ofertar nuevos instrumentos de ahorro de mayor rendimiento y bajo riesgo, resolver un problema estructural en el financiamiento habitacional en nuestro país, como es destinar recursos financieros a largo plazo y utilizar activos ilíquidos al financiamiento de nuevos desarrollos de vivienda.

Los títulos o bonos hipotecarios también son atractivos para los inversionistas, ya que reducen el costo financiero de los proyectos de construcción, diversifican las fuentes de financiamiento y amplían el plazo de vencimiento en comparación con los créditos que otorga la banca.

Gran parte de la actual crisis inmobiliaria del país es producto de la paralización de proyectos privados a los que la banca no le otorgó los recursos oportunamente, y el plazo del crédito (3-5 años) no se ajusta a la madurez de la inversión de un desarrollo habitacional (8-12 años). Este es uno de los problemas estructurales que debe resolver la nueva Bolsa Pública, además de la supervisión y control al mercado de valores para que no se convierta en un mercado especulador, como pasa actualmente con la crisis económica en EEUU y el mundo.

La Nueva Arquitectura Habitacional en el marco del proyecto de la Ley de Arrendamiento e Inquilinato, que el pueblo legislador entregó a la Asamblea Nacional, debe incorporar la modalidad financiera de Arrendamiento Residencial Social -instrumento que permite arrendar o alquilar con opción a compra de la vivienda-, que es utilizado en países como Australia o el Reino Unidos pero que ha tenido éxito en Chile y en Brasil, donde el ex presidente Lula da Silva le dio un impulso importante para beneficiar a casi 4 millones de familias de los sectores más pobres y jóvenes profesionales.

El arrendamiento habitacional está dirigido a aquellas familias que no tienen capacidad para ahorrar la cuota inicial de 30% del inmueble, pero están pagando la cuota de alquiler completa sin derecho a la compra. En el caso de que la vivienda sea de interés social, el Estado subsidiará a través de la creación de un fondo, que permita completar la capacidad financiera de la cuota arrendada, así la mayoría de las familias tendrá el acceso y el derecho constitucional a una vivienda digna.

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